海外出店の工事予備費：3つの予備と変更台帳で追加費用を管理する

海外の店舗工事で、見積もりどおりの金額と工期で終わることはまずない、と考えておく方が安全です。既存の建物の中に厨房を作る工事は、壁や天井を開けてみないと分からないことが多く、排気・給排水・電気容量の条件は現地の規制で決まり、日本から持ち込む機器は電圧や認証の対応が必要になります。この記事では、英国財務省が公共事業の予算に使う「楽観バイアス」の補正率と、その原因の内訳を手がかりに、海外出店の工事予備費をどう持ち、追加費用をどう管理するかを整理します。計算例の数字はすべて仮定です。

1. 工事の見積もりは楽観的に出る：英国財務省の補正率

英国財務省（HM Treasury）は、公共事業の費用便益分析の手引き「Green Book」の補足ガイダンス「Optimism Bias」で、事業の計画者には費用と工期を楽観的に見積もる系統的な傾向があるとし、過去の事業データに基づいて見積もりを補正するよう求めています。補正率の表は、コンサルタント会社Mott MacDonaldが英国の大型公共調達の費用・工期の超過を調べた2002年の調査をもとにしています。

ガイダンスは、補正は常に上限値から始め、原因となる要素への対策が証拠をもって示せた分だけ下げる、という手順を示しています。上限値は事業計画の初期段階（概略の事業計画）での平均的な超過幅で、下限値も「これ以上下がらない」値ではないと注記されています。

この表は英国の大型公共事業のデータで、飲食店の内装工事の統計ではありません。それでも、既存建物の改修が「非標準的な建物」に分類され、標準的な新築の2倍以上の補正率が置かれている点は参考になります。飲食店の工事は、既存の区画に厨房・排気・給排水を後から入れる改修工事です。見積もりの段階で「予備費10％」と置いて安心するのではなく、どの原因にどれだけ備えているかを説明できる予備費にする必要があります。

2. 超過を生む原因の内訳：いちばん大きいのは「計画の詰めの甘さ」

同じガイダンスは、非標準的な建物の超過の原因を、記録された超過に対する寄与の割合で示しています。主なものを抜き出すと次のとおりです。

工期・建設費ともに最大の原因は「事業計画の不備」で、2割以上を占めます。飲食店に置き換えると、何を何食つくる厨房なのかが決まらないまま工事を始めることです。着工前に、メニュー、1時間あたりの最大提供数、厨房機器の型番と電気・ガス・給排水の容量を確定させることが、予備費を積むより先にできる最大の対策です。

3. 予備費を3つに分けて持つ

予備費を1つの枠にすると、何に使ったのかが分からなくなり、施主側の仕様変更で使い切ってしまうことがあります。性質で3つに分けておくと管理しやすくなります。

仮に、施工会社の工事見積もりが60万ドルで、設計の確定度が低い段階だとします。設計予備5％（3万ドル）、工事予備10％（6万ドル）、施主予備5％（3万ドル）の合計20％、12万ドルを別枠で持つ、という置き方ができます。Green Bookのガイダンスは、下げ方も計算式で示しています。原因ごとに対策の度合いを0（未対策）から1（完全に対策済み）で評価し、「寄与の割合×対策の度合い」の合計だけ上限値を比例して下げる方法です。ガイダンスの計算例（専門病院のような非標準的な建物）では、施工者の能力不足5、設計の複雑さ3、事業計画の不備23×0.4、事業の情報不足6、敷地条件1を足した約24％分を下げ、建設費の補正率を51％から約39％（51％×（100％−24％））にしています。そのうえで、契約時点では対策を尽くして下限値（非標準的な建物は4％）まで下げるのが理想だとしています。この比率は例であり、Green Bookの考え方に沿えば、着工前に原因への対策（設計の確定、解体調査、施工会社の早期関与）が進んだ分だけ、根拠を示して下げていきます。

4. 時間の予備：工期が延びると毎月いくら出ていくか

工事予備費と同じくらい大事なのが、工期の遅れにかかる費用です。Kura Sushi USAは年次報告書（2025年度Form 10-K）で、新店の建設には約5カ月かかるとしています。工期が延びると、賃料発生日を過ぎた賃料、採用済みの従業員の人件費（→開業前の人件費）、日本から派遣している料理人の滞在費、借入の利息が、売上のないまま出ていきます。同社の2025年度決算発表では、開業前費用（pre-opening costs）が年間156.5万ドル（前年度316.5万ドル）計上されており、上場チェーンでも開業前の費用は無視できない規模です。

仮に、賃料が月2万ドル、採用済みの人件費が月3万ドル、派遣者の滞在費が月8,000ドル、利息が月2,000ドルなら、開業が1カ月遅れるごとに約6万ドルです。これは前節の例の工事予備（6万ドル）とほぼ同じ額で、1カ月の遅れが工事予備1つ分を消す計算になります。

工期には、行政手続きの固定の日数も含めます。たとえば英国政府の案内では、食品事業者は営業開始の少なくとも28日前に自治体へ登録するよう求められています。こうした日数は工事を急いでも縮まらないので、工程表の上で工事完了から開業までの間に確保しておきます（→開業までの工程管理）。

5. 追加費用を管理する「変更台帳」

追加費用は、1件ずつは小さくても、積み上がると予備費を超えます。施工会社から追加の見積もりが来るたびに、次の項目を1行ずつ記録する台帳を作ります。

• 番号と日付：施工会社からの提示日と、施主の承認日。
• 内容と理由の区分：設計の未確定、現場で判明した条件、法令・検査の指摘、施主の変更、のどれか。第2節の原因区分に合わせておくと、次の出店で同じ原因を潰せる。
• 金額と工期への影響：費用だけでなく、何日延びるかも書く。
• 充当する予備費の区分：設計予備・工事予備・施主予備のどれから払うか。
• 承認者：金額に応じた承認の権限（例：一定額までは現地の責任者、それを超えるものは日本本社）。

承認前に着手させないことも決めておきます。口頭で「やっておいて」と頼んだ工事の金額は、完了後に揉める原因になります。Green Bookのガイダンスでは、非標準的な建物の建設費の超過の11％を「紛争・請求」が占めていました。承認の記録を残すことは、この種の紛争を減らす手段の1つです。

6. 支払いと記録：後で効いてくる工事費の証拠

工事費の支払いは、出来高（工事の進み具合）に合わせて分割し、完了検査と是正工事が済むまで一部を留保する方法があります。分割の時期、留保の割合と期間は契約で決めておきます。

工事費の記録は、開業後にも使います。シンガポールの店舗賃貸の行動規範（第3版）では、家主が再開発を理由に中途解約する場合の借主への補償を、内装工事などの「借主の設備投資（Tenant's Capex Works）」の価額をもとに計算します。この価額は、契約前に家主と借主が合意する見積額と、実際にかかった額の低い方とされています。見積額を契約前に合意し、実際の支出を証憑で残しておかないと、補償の計算で不利になり得ます。予備費を使った追加工事も、その都度、請求書と変更台帳で記録しておいてください。

7. 予備費の使い方のルール

1. 予備費は運転資金と分ける：工事予備費を使い切ったら、運転資金から回さずに、追加の資金手当てを日本本社で判断する。開業後の赤字月を支える現金がなくなるのを防ぐ。
2. 毎週、残額を報告する：区分ごとの予備費の残額と、承認待ちの変更の合計を、工事期間中は毎週日本側に報告する。
3. 締め切り後の施主変更は原則認めない：どうしても必要な場合は、施主予備の残額の範囲に限る。
4. 使わなかった予備費の行き先を決めておく：残った予備費は開業後の運転資金に回す、など事前に決めておくと、「余っているから」と内装を足す判断を防げる。
5. 終わったら原因別に集計する：変更台帳を原因区分ごとに集計し、次の出店の予備費の比率を、自社の実績で置き換える。

予備費の総額は、開業費用の予算表（→開業費用の予算表）では独立した行にしておきます。予算表に「予備費」が1行しかない計画は、どの原因に備えているのかを誰も説明できません。

2026年9月に公開情報をもとにまとめた一般的な情報であり、法務・税務・入国管理に関する助言ではありません。制度や金額は変わるため、行動する前にリンク先でご確認ください。